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　　养老产业：指以老年人为目标客户群，为其提供设施、特殊商品和服务，满足其特殊需要的，包括老年人衣食住行用医娱学等物质和精神文化方面的产业。它涉及金融、地产、服务、医疗、保险、旅游等多个领域。

　　我国养老产业还处于刚刚起步期甚至处于沉睡期，大量需求未得到满足；其中老年旅游、养老地产是目前的最主要的市场热点之一。

　　我国养老地产的现状、

　　需求：

　　宜居社区养老缺口巨大

　　老年人养老居住观念逐步变化

　　老年人养老需求细分

　　供给

　　社会资本纷纷进军养老地产

　　空间：国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区

　　企业参与：保险资本多以升级版养老院的形式进军养老地产

　　问题

　　养老地产投资机会选择

　　城市选择关注三大因素：

　　人口老龄化规模及程度、经济水平、养老相关政策

　　区位选择需关注的三大因素：适度近城、近医院、依城镇

　　示例：

　　北京东方太阳城、上海亲和源、北京太申祥和、台湾长庚老年村

　　开发模式

　　产品形式

　　功能结构

　　功能组成： 一般养老地产项目均包含生活居住区、配套服务区、康体娱乐区、医疗护理区等，根据项目定位配比有所侧重。

　　示例：

　　养老地产运营方式选择

　　除招拍挂土地，一般以持有经营为主；会员制及长期租赁为主要形式，配套服务可外包。

　　运营方式：受土地性质影响，房屋无产权（除台湾长庚文化村），以持有经营为主。

　　经营组织：主体老年公寓部分多采取自营方式，社区医院基本上与大型医院合作，餐饮、会所、物业等服务性配套可外包。

　　资本运作：会员制一般收取较高会费、长期租赁一次性转让50年使用权、短期租赁收取较高押金，通过老年资本的募集撬动后续产业开发。

　　趋势：服务持续盈利和管理输出成为养老地产今后的发展方向。

　　案例分享：——美国太阳城中心

　　具有强烈归属感的纯粹老年社区，

　　全美最典型、最富盛名的老年集聚区

　　生活在太阳城的老年人

　　区位：临近海湾

　　坐落在佛罗里达州的西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。

　　规模：接近微型城市

　　共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万

　　目标定位和建设理念：

　　社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区，使老年人精神充实、身体健康、享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年社会。

　　纯粹老年社区：

　　社区居民必须在55岁以上，平均居住年龄73.4岁

　　功能分区明确，物业类型为老年人量身定做

　　分区：组团式布局，形成较为独立的主题生活区

　　Sun City center （太阳城中心） ：独栋别墅

　　Kings Point（国王之殿）：联体别墅

　　Sun Towers （湖中之塔）：辅助照料式住宅和家庭护理机构

　　Freedom Plaza （自由广场）：辅助照料式住宅和家庭护理机构

　　Courtyards（庭院） ：出租的独立居住公寓

　　Aston Gardens（阿斯顿花园）：出租的独立居住公寓

　　功能分区明确：

　　各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。

　　共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施。

　　并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有六个社区成员开放。

　　完备的设施和丰富的活动，

　　提供独立生活、开放互动的空间

　　6个大型开放社区围绕着11个高尔夫球场，房价仅为周边的70%，成为老年人的生活天堂。

　　生活在社区的老年人

　　整个城市车辆最高时速不超过30公里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一。

　　350个俱乐部，7个娱乐中心，提供游泳、网球，工艺制作、绘画、舞会、表演等。

　　"sun bowl"室外剧场和"sun dome"演艺中心，能提供7000个座位。

　　老人清晨打高尔夫，中午参加鸡尾酒会，晚上参加舞会，居民平均寿命比外界延长10岁。

　　在美国，人们不把老年人称为夕阳，而是叫做太阳。太阳城是美国著名的退休社区，位于佛罗里达西海岸，全年312天能接收到日照，因住在这里的老年人活跃的生活方式而闻名。

　　太阳城社区的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

　　对于老人们来说，这座城市的魅力，决不仅仅是阳光充足、气候好、适宜老年人居住。实际上，这里的住宅与老人娱乐活动场所交织，所有的设施全都以方便老人为第一宗旨：太阳城的住宅不是平房就是别墅，不用爬楼；这里整个城市慢节奏，车辆最高时速限为30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一；

　　城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，许多患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。

　　这里疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，需要照顾的老人，根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。在这里，体现的是一种不孤独、不依赖，不满足温饱型的老年生活。

　　老人们身上散发着青春的气息，洋溢着朝气。对他们而言，年龄只是数字，不是心境，在他们身上看不到岁月催人老的伤悲之气，更多的是积极向上，向往美好未来的勇气。各种户外活动如花样游泳、打球、跳舞、啦啦队，甚至还有老年奥林匹克运动会，丰富着老人们的生活。

　　日本港北新城

　　符合日本社会心理的二代居开发模式，

　　空间结构和功能设计上充分考虑老年人需求

　　【项目概况】

　　区位：位于日本横滨市神奈川县，是东京大都市圈中规模较大的四个新城之一，距东京20公里，距横滨8公里

　　环境：亚热带季风气候，全年气候温暖湿润，平均温度15度

　　规模：港北区占地面积31.37平方公里

　　【产品特点】

　　产品设计：提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品以及能和家人共同生活的（二代居）产品；三种产品共存，满足各类型老龄人的基本生活需求。

　　住宅特点：结合日本居家养老的社会习惯，住宅以适合家庭合住的两代居为主

　　住宅面积37m2——74m2不等，为居住者提供多种选择；配套交流广场、步行专用道、游憩绿地、管理中心等公共设施。

　　【功能特色】

　　完善的配套设施：社区设有护理之家、康复指导部及其他生活服务机构，为不愿离开家的老人提供社会服务，满足其健康和精神方面的需求。

　　规划设计人性化：引入高科技智能产品，在生活设备上进行人性化设计，为老人独立行动提供方便。

　　社区活动丰富多彩：社区建有各种兴趣活动中心、图书馆等，并鼓励老人培养自己的爱好活动。

　　关注老人的自助自理，不脱离社会的前提下提供适当辅助服务，持有经营保障社区持续运营

　　【养老模式】

　　参照西方模式，结合本国国情，形成具有自身特色的两代居老年住宅模式。

　　突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。

　　【持有经营】

　　运作方式：开发商建设，政府征用，专业公司运营

　　限定老人为对象的出租住宅，根据需要提供基本服务和选择性服务，月租金在10—20万日元之间。

　　北京太申祥和山庄

　　以中医养生保健为主题特色，中式园林度假环境为吸引的综合型老年养生俱乐部

　　【项目概况】

　　区位：位于昌平区八达岭高速旁，占地十万余平米。

　　开发运营时间：1999年试营业，2002年正式运营，现已发展会员1000多名，常住会员500多人。

　　定位：典型明清王府格局建筑，以中式园林环境吸引老年及度假人群，打造中医养生主题下的产业链延伸，形成集养生、养老、度假、会议为一体的文化型老年休养俱乐部。

　　【特色产品】住王府、看御医、吃御膳、办会展、养护身心、颐养天年……

　　会员制经营、产业化运营，通过资金的募集与运作实现持续开发与经营

　　项目产品

　　颐养苑（养老公寓）

　　住宿费及相关费用均由会费利息及院内多种经营收入的补贴支付。会费50%用于扩大规模、发展产业，50%资金留存账户，退籍时退还押金本金。

　　运营方式：会员制经营

　　收益方式：资本回报

　　太医馆、王府会馆、行宫

　　从养生主题演绎出系列产业，养老只是产业链的一环，通过中医诊疗、酒店度假、餐饮宴会、市场化经营实现持续盈利。

　　运营方式：持有自营

　　收益方式：经营收益

　　运营特点

　　物业持有自营，会员制俱乐部模式，老年会费支持配套产业，配套产业反哺老年生活；

　　会费资本化运作，以资本收益支持老年产业支出

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